深圳新房改:向左转,回到1998年之前

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发布时间:2018-06-11 23:17

深圳新房改:向左转,回到1998年之前

2018-06-11 20:52来源:智谷趋势房地产/房价/房产税

原标题:深圳新房改:向左转,回到1998年之前

◎作者 | 加仓嘉措

◎来源 | 明天资本(RmbNext) 已获授权

说下深圳的新房改,或者说“二次房改”。

01

如上图,深圳新房改草案发布于6月5日,核心信息是“将住房分为三大类”:

1、商品房

占比40%,这次房改之所以也被称为“二次房改”,是针对朱相1998年的第一次房改而言。从原则上来说,1998年房改之后,但凡住房皆可认为商品房。所以这次深圳新房改可以视作是对98年房改的否定,将原本可以视为占比100%的商品房压缩到只有40%,而另外60%的住房皆为非市场化。

2.1、人才住房

占比20%,重点里向符合条件的各类人才供应。房子的建筑面积小于90平方米,可租可售,价格为市场价的60%左右。

2.2、安居型商品房

占比20%,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民。房子的建筑面积小于70平方米,可租可售,价格为市场价的50%左右。

3、公共租赁住房

占比20%,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。房子的建筑面积以30-60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

按照深圳市的规划,到2035年将筹集建设各类住房170万套:其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

这个住房供给的规划建立在人口预期之上:“截至2017年底,深圳常住人口1253万,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人,预计新增住房需求约180万套。”

需要注意的是,这里面存在10万套左右的住房缺口(规划筹建170万套各类住房,预计新增需求约180万套),这10万套的需求该如何去满足?

02

深圳市新房改之所以受到关注,核心在于作为改革试点、深圳所展示的楼市未来图景,很可能会在将来被复制到北京、上海等其他一线城市,甚至推广至全国。

这意味着我国的住房制度,将会发生根本性改变:将与“香港模式”渐行渐远,并在“新加坡模式”的基础上进行社会主义改造。

香港模式就是纯市场化之下的招拍挂勾地模式,98年房改基本是在学习这个模式。新加坡模式则可以简单理解为“80%政府组屋 + 20%私人住宅”的双轨制供应结构。

这种模式的转变,是和当下政治风向转变密切相关的,而理解这个风向的核心就是不忘初心。

怎么理解初心?就是D在最初创立之时所坚持和倡导的。放在当下中国,可以简单粗暴的理解为,将“四项基本原则”的底线,作为价值核心去追求。四项基本原则本是为防止市场经济转轨走偏,所设置的防御机制和底线;现在的风向转变为四项基本原则,则意味着逆市场化路线。

逆市场化路线早已开始,包括但不限于:

1)在收入分配上更加注重劳动收入(马克思的劳动价值论),愈加排斥财产性收入。

2)哀股由GJD接管,国家意志对资本市场的影响力越来越强,以及去散户化的趋势。

3)深圳新房改,将商品房比重降至40%,恢复政府分配住房的老路。而且甚至新房改很可能会被推广至全国。

03

如果放在全球政治风向来看,各国都在往愈加保守的道路上奔:

正如美国逆全球化,越来越趋向于走“光荣孤立”的老路,这是美国二战之前的基本国策;事实上,全球化其实只是最近100年的事。同样,中国越来越趋向于走“前市场经济”的老路,这是新中国建国以来的基本国策;市场化其实也只是最近40年(1978-2018)的事。不同之处在于,美国的保守主义是向右,中国保守主义是趋左。

中美两国,也愈发趋向于民粹主义。美国主要体现为反移民,在美墨之间建墙等;中国则主要体现为反穆。

换句话说,中国的“逆市场”趋势其实是全球政治风向转变的一个分支。在这个大趋势之下,深圳从商品房主体退回到政府分房主体的二次房改,最终推向全国恐怕是不可逆转的趋势。

这种“逆风",在知识分子和进步人士们看来是退步,但却是底层人民的心声 —— 但结果恐怕不会如这些人的意愿:美国逆全国化,从长远来说恐怕会失去更多工作岗位;中国逆市场化,作用于房地产市场恐怕会在未来让买房更难。

再有腹诽,此趋势也不可逆。

04

看清楚大风向,其实未来的图景已经在眼中。你可能不确信初心会通过什么途径实现,但知道这是趋势而且大概率会慢慢渗透到每一个领域。

回到深圳那10万套住房缺口,基本是留给非公租房体系的私人租赁市场。

也就是说,2035年的深圳,政府控制了60%的住房:三分之一留给政府认定的人才,三分之一留给本市低收入人口,三分之一留给无户籍限制的低收入人口。剩下的40%住房,由非政府认定人才和非低收入人口 —— 即所谓的中产阶层来争抢,这只会让中产阶层的购房压力更大。

这样看来,均贫富大抵是通过让低收入阶层更富、让中等收入阶层更贫来实现的。

一线城市的门槛通过购房难度增加的方式来提高,也暗含着逐渐固化的味道—— 改开之前人口自由流动受限,A城市的人去B城市,是需要开介绍信的;虽然介绍信模式不会再恢复,但人口自由流动会逐渐被房价门槛等因素限制。

05

最后说下对房价的判断:

1、至少一线和强二线城市,长期来看房价是上涨趋势。事实上,只有日本是极为典型的个例,绝大多数国家,包括美国、甚至包括“80%政府组屋 + 20%私人住宅”的新加坡,长期来看房价都是上涨的。中国也不会例外,一线城市房价崩溃、甚至全国性房价崩盘这种事情,发生概率极低。

2、房价长期看涨、以及崩盘的概率极低,并不意味着炒房还有很大空间。从中短期来看,基于对汇率的保护,楼市从民间抽走并锁定的巨量资金是不会、也不敢放开的,所以房价抑制政策的定力,恐怕比大多数人预期得要久。从中长期来看,中国的房价上涨可能越来越趋向于美国,年均涨幅和通胀率基本持平,没有超额收益。所以炒房的空间会越来越小,要重视“房住不炒”以及“任期无上限”。

3、看美国过去100年各类资产收益率,股票是排在首位的。中国过去20年各类资产收益率,楼市排在首位。这里面存在一个很重要的原因,就是中国对资本利得税的征收比较宽松。如果美国不征收房产税,恐怕过去100年楼市的收益率会排名第一。巴菲特为什么长期持有股票,除掉价值投资之外的重要原因在于,在美国持有股票时间越久,资本利得税越低。

中国和世界其他各国相比,存在一个制度BUG,就是资本利得税的缺失。这使得资产增值所获、远大于劳动所获,也是贫富差距拉大的重要原因之一。高房价产生高额地租,又使得制造业发展受阻。

虽然我不认可房产税,也不认为其会短期(5年)内会出台;但鉴于中国愈发保守以及偏左的风向,10年内房地产还是有可能出台的。房产税虽然在法理上站不住脚,实际执行情况也不容乐观,但毕竟代表了“初心”这种政治正确,可以减轻贫富差距。

如果房产税在5年之后出台,那么股市将很可能成为长期来看、收益率最高的资产类别。

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